Het bouwen of opknappen van een huis is spannend, maar kan soms ook moeilijkheden met zich meebrengen. Een van de meest frustrerende situaties die je kan tegenkomen, is een geschil met je aannemer. Of het nu gaat om problemen, het oplossen van een conflict vereist zorgvuldige aanpak en communicatie.

Je wilt je huis verbouwen. Je hebt een aannemer gevonden die enthousiast aan de slag gaat. Het lijkt allemaal voorspoedig te gaan, maar dan krijg je onenigheid.

Bijvoorbeeld over de oplevering die steeds wordt uitgesteld, de kwaliteit van het werk, of niet-afgesproken meerwerk. Een oplossing voor het conflict is niet in zicht. De verbouwing stagneert terwijl je wel kosten maakt.

In deze blog bespreken we enkele stappen om een geschil met een aannemer op te lossen en het bouwproces weer op de rails te krijgen.

Hoe werkt een geschil met een aannemer?

1. Welke overeenkomst is gesloten?

Lees de overeenkomst die je met de aannemer hebt gesloten goed. Hierin staan de afspraken die gemaakt zijn, eventuele garanties, en de branchevereniging waarbij de aannemer is aangesloten.

Controleer de voorwaarden met betrekking tot vertragingen, wijzigingen in het project, en geschillenoplossing. Dit document helpt bij het oplossen van geschillen door aan te geven welke stappen genomen moeten worden.

2. Geschillen met de aannemer

Gaat het tijdens of na de verbouwing mis? Is de oplevering te laat of van slechte kwaliteit? Onderneem dan direct actie. Omschrijf zo nauwkeurig mogelijk welke afspraken de aannemer volgens jou heeft geschonden.

Maak een lijst van specifieke problemen, zoals vertragingen, budgetoverschrijdingen, of ontevredenheid met de geleverde kwaliteit. Door duidelijkheid te krijgen over de problemen, kun je gerichter en effectiever communiceren met de aannemer.

3. Kies een advocaat

Kom je er niet uit? Een verbouwing is kostbaar en zou je woning meerwaarde moeten geven. Neem daarom een goede advocaat.

4. Overleg met de aannemer

Open en eerlijke communicatie vormt de kern van het oplossen van geschillen. Ga in gesprek met de aannemer.

Plan een vergadering met de aannemer om je zorgen te bespreken. Luister naar zijn perspectief en probeer tot een gezamenlijk begrip van de situatie te komen. Soms kunnen misverstanden worden opgelost door simpelweg te praten en te luisteren.

Ga met je aannemer rond de tafel en kijk of er te praten valt over je klachten. Je advocaat helpt je hierbij. Je kunt een mediator inschakelen om het geschil op te lossen. Wellicht komt je er zo gezamenlijk toch uit en hoeft je niet naar de rechter.

5. Naar de rechter

Soms moet je een rechtszaak beginnen om een probleem op te lossen. Je moet dit echter altijd als laatste optie zien.

Als er geen oplossing komt, kun je naar de rechter. Voor zaken tot € 25.000,- is dat de kantonrechter. Hier is een advocaat inschakelen niet verplicht, maar wel verstandig.

Voor zaken met een hoger bedrag ga je naar de rechtbank. Hier is een advocaat wel verplicht.

Wat kost een bezwaar tegen een bouwprocedure?

Kosten advocaat

Je maakt met de advocaat een afspraak over het tarief. Dat kan zijn op basis van een uurtarief, een vast bedrag of met subsidie.

Procedurekosten (griffierecht)

Voor iedere procedure bij de rechtbank of andere instanties betaalt je griffierechten. Rechtspraak is in Nederland niet gratis. Het griffierecht is lager als je in aanmerking komt voor subsidie.

Uittreksels

Voor veel procedures zijn uittreksels nodig. Bijvoorbeeld als je gaat scheiden. Hierbij kun je denken aan uittreksels uit het persoonsregister van de gemeente.

Gemiddeld kosten uittreksels 10 – 15 euro per stuk. De kosten verschillen per gemeente.

Overige kosten

Het kan voorkomen dat er meer informatie moet worden opgevraagd. Bijvoorbeeld uit het handelsregister of andere openbare registers.

Tips

Bouwcontract afsluiten

Sluit bij een verbouwing altijd een bouwcontract af met de aannemer. Daarin staan de afspraken die gemaakt zijn. Bijvoorbeeld het soort werk, materialen, prijs, betaling, garanties en voorwaarden. Maar ook wanneer begonnen wordt, wanneer het af moet zijn en hoe lang het mag duren.

Brancheorganisaties

Veel aannemers zijn aangesloten bij een brancheorganisatie. Bijvoorbeeld BouwGarant of Woningborg. Dat geeft meer zekerheid, voor de aannemer en voor jou.

Onverwachte problemen tijdens of na de verbouwing zijn meestal financieel gedekt. Een aannemer kan bijvoorbeeld failliet gaan.

Je kunt een conflict met de aannemer krijgen. Of er kunnen na de verbouwing ernstige gebreken aan het licht komen. Vaak kun je bij de brancheorganisatie terecht voor een oplossing.

Meer werk kost meer tijd en geld

Meer werk kan er in de loop van de verbouwing bij komen. Bijvoorbeeld omdat je duurdere materialen wilt gebruiken of omdat je extra wanden wilt laten plaatsen. Maak hierover aparte prijsafspraken met de aannemer.

Vraag of hierdoor de verbouwing langer duurt. Nieuwe afspraken over meerwerk legt je vast in een apart contract.

Betaal altijd in termijnen

Een verbouwing gaat in fases. Betaal nooit het hele bedrag voor de verbouwing vooruit. Als de aannemer failliet gaat, ben je dat geld kwijt. Betaal daarom steeds een termijnbedrag als een fase af is.

Let goed op tijdens de oplevering

Als de verbouwing klaar is, volgt de oplevering. Controleer zorgvuldig of alles volgens afspraak is gedaan. Bij voorkeur samen met een bouwkundige.

Check of de juiste materialen gebruikt zijn en de kleuren kloppen. Zijn er geen beschadigingen? Gaan de deuren en ramen goed dicht? Lekken de kranen niet?

Streep dat één voor één af op het bouwcontract. Of schrijft erbij wat niet klopt. De aannemer kan afspreken om het te repareren voordat het definitieve rapport komt.

Je kunt de oplevering weigeren

Als de verbouwing niet op tijd klaar is, kun je weigeren dat het wordt opgeleverd. Als het werk fouten heeft, kun je ook weigeren dat het wordt opgeleverd. Er wordt een verklaring gemaakt waarin staat waarom je weigert, en de aannemer moet die ondertekenen.

Als de oplevering door weigering niet doorgaat, moet de aannemer je mogelijk een schadevergoeding betalen. Hoeveel dat is, staat vaak in de algemene voorwaarden die bij het bouwcontract horen.

Opstalverzekering verhogen

Wanneer de verbouwing af is en alles goed is afgehandeld, is je woning meer waard geworden. Vergeet dan niet om ook de opstalverzekering naar boven bij te stellen, anders is je huis onderverzekerd.

Conclusie

Problemen met een aannemer kunnen stressvol zijn, maar blijf kalm en rustig. Door open communicatie vergroot je de kans op een fijne oplossing van het geschil.

Door alternatieve oplossingsmethoden vergroot je de kans op een fijne oplossing van het geschil. Onthoud dat het uiteindelijke doel is om het bouwproces voort te zetten en een woning te creëren waar je tevreden mee bent.

 

Veelgestelde vragen

01
Welke stappen moet ik ondernemen als de aannemer het project niet binnen de afgesproken termijn voltooit?

Als de contractueel overeengekomen uitvoeringstermijn aanzienlijk is overschreden, kunt u de aannemer in gebreke stellen met een aangetekende brief. In de brief verzoekt u de aannemer om de werken alsnog binnen een nieuwe, haalbare en redelijke termijn uit te voeren. Als deze termijn ook overschreden wordt dan kun je over gaan tot ontbinding van de overeenkomst.

02
Hoe lang kan ik na oplevering nog herstel van het gebrek of schadevergoeding vorderen?

Een rechtsvordering vanwege een gebrek in het opgeleverde werk verjaart na twee jaar nadat de opdrachtgever het gebrek bij de aannemer heeft gemeld. Als de opdrachtgever de aannemer de tijd heeft gegeven om het gebrek te herstellen, begint de verjaring pas na afloop van die termijn of na weigering van de aannemer om het gebrek te herstellen. De verjaringstermijn is in ieder geval twintig jaar na de oplevering van het werk.

03
Wat zijn mijn rechten en verantwoordelijkheden als opdrachtgever bij een geschil met de aannemer?

Wanneer je een geschil hebt met een aannemer heb je het recht op een levering van het werk zoals jullie dat in de overeenkomst hebben afgesproken. Je mag van de aannemer verwachten dat hij kwalitatief goed werk verricht en dat hij de fouten in het werk corrigeert. Jij ben daarentegen verantwoordelijk voor een tijdelijke betaling en om problemen of gebreken die je gedurende het werk ziet aan de aannemer te melden.

04
Hoe kan ik een geschil oplossen over de kwaliteit van het werk dat de aannemer heeft geleverd?

Het is verstandig om binnen een redelijke termijn na het opleveren van het werk onderzoek te verrichten naar de kwaliteit van het werk. Gedurende dit onderzoek kun je vaststellen of er gebreken zijn in het werk dat de aannemer heeft verricht. Wanneer je zelf niet de kunde hebt om dit te beoordelen, kun je het beste een bouwkundig adviseur inschakelen. Mocht je een gebrek ontdekken laat dit dan zo spoedig mogelijk weten aan de aannemer. Wanneer een werk niet voldoet aan de vereisten die je ervan mocht verwachten dan is er sprake van een gebrek. Als je gedurende het werk van de een aannemer een gebrek ontdekt dan is het ook van belang om dit snel aan hem te laten weten. Mocht de aannemer het probleem niet oplossen dan kun je hem een ingebrekestelling sturen. Hierin geef je hem een termijn om het probleem op te lossen. Als de aannemer binnen de termijn het gebrek niet herstelt, dan kun je de overeenkomst ontbinden en schadevergoeding claimen.

05
Wat moet ik doen als de aannemer zijn contractuele verplichtingen niet nakomt?

Als de aannemer zijn contractuele verplichtingen niet nakomt zijn er een aantal mogelijkheden. Je kunt naar de rechter gaan om nakoming van de overeenkomst te vorderen. Of je de overeenkomst ontbinden en een schadevergoeding eisen. Je kunt niet zomaar een overeenkomst ontbinden. Eerst moet je een ingebrekestelling naar de aannemer sturen.  Je laat de aannemer in een aangetekende brief weten dat hij in gebreke is en je geeft de aannemer nog een redelijke termijn om de contractuele verplichtingen toch nog na te komen. Doet hij dit niet? Dan kun je de overeenkomst ontbinden.