Wat is een Vereniging van Eigenaren?
Als eigenaar van een koopappartement heb je te maken met de Vereniging van Eigenaren (VvE). Een VvE is verplicht voor eigenaren van een appartementencomplex. Leden nemen belangrijke besluiten die bewoners aangaan. De VvE moet zorgen voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Maar wat als je niet akkoord gaat met de onderhoudskosten van het gebouw? Hier betaal je namelijk ook aan mee. Of als je last hebt van geluidsoverlast waar maar niets aan gedaan wordt?
Soms lukt het niet er samen uit te komen. Dan kan een mediator uitkomst bieden.
Zo’n onafhankelijke conflictbemiddelaar vindt vaak een oplossing waarin beide partijen zich kunnen vinden. Als dat toch niet lukt, kun je het probleem voorleggen aan de rechter. Neem in dat geval een advocaat in de arm.
Hoe werkt het aanspreken van de Vereniging van Eigenaren?
1. Verzamel relevante informatie
Als je het niet eens kunt worden met de VvE, verzamel dan alle relevante informatie. Denk aan kopieën van de eigendomsakte, de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Kopieer ook een eventueel huishoudelijk reglement. Dat bepaalt de verantwoordelijkheid van de VvE.
2. Beschrijf het probleem
Omschrijf het probleem zo nauwkeurig mogelijk. Onderzoek in bijvoorbeeld de eigendoms- of splitsingsakte of de VvE de regels wel goed heeft gevolgd. In dit stadium is het verstandig een advocaat te kiezen via Juridisch.nl. Hij kan je helpen bij het in kaart brengen van de mogelijkheden.
3. Ga met de VvE rond de tafel of stel mediation voor
Probeer in eerste instantie samen met de VvE een oplossing te vinden. Lukt dat niet, dan kun je mediation voorstellen. Een mediator (bemiddelaar) kan je helpen het conflict op te lossen. Als je door mediation een regeling kunt treffen, worden de afspraken vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst.
4. Naar de rechter? Alleen als het echt niet anders kan
Soms lukt het niet om via mediation het geschil op te lossen. Dan is een gerechtelijke procedure de laatste optie. Dat heeft een nadeel: het is niet goed voor de onderlinge verhoudingen. En je moet naderhand ook weer door één deur van het appartementencomplex.
5. Uitspraak door de rechter
Komt het toch tot een rechtszaak? Dan behandelt de kantonrechter dit meningsverschil. Je krijgt de kans om je kant van de zaak uit te leggen in de rechtszaal.
De VvE doet dit ook. De rechter beslist over de zaak. Wanneer je het hier niet mee eens bent, kun je in hoger beroep gaan.
Wat kost het inschakelen van een advocaat?
Kosten advocaat
Je maakt met de advocaat een afspraak over het tarief. Dat kan zijn op basis van een uurtarief, een vast bedrag of met subsidie.
Procedurekosten (griffierecht)
Voor iedere procedure bij de rechtbank of andere instanties betaalt je griffierechten. Rechtspraak is in Nederland niet gratis. Het griffierecht is lager als je in aanmerking komt voor subsidie. Het griffierecht is lager als je in aanmerking komt voor subsidie.
Overige kosten
Het kan voorkomen dat er meer informatie moet worden opgevraagd. Bijvoorbeeld uit het handelsregister of andere openbare registers.
Nietig of vernietigbaar: besluit is niet volgens de regels genomen
De VvE neemt besluiten, maar dat moet volgens strenge regels. Regelmatig worden er verkeerde besluiten genomen die je kunt aanvechten. Een besluit is nietig als het besluit niet mag volgens de wet, de splitsingsakte of de statuten.
Binnen 1 maand na het besluit kan je naar de rechter gaan. Je kan de rechter vragen om het besluit ongeldig te verklaren of te vernietigen.
Rechten en plichten
Bij aankoop appartement krijg je documenten met jouw rechten en plichten. Maar ook wat die van andere bewoners en de VvE zijn. Dat zijn de eigendomsakte, splitsingsakte, splitsingsreglement en huishoudelijk reglement.
Wat staat er in de eigendomsakte?
De naam zegt het al: de eigendomsakte is je eigendomsbewijs. Zowel de verkoper als de koper wordt hierin genoemd. Ook de prijs waarvoor het appartement van eigenaar is gewisseld staat erin.
Wat staat er in de splitsingsakte?
Omdat je appartement onderdeel is van een complex, is het belangrijk om te omschrijven wat van jou is en wat je deelt met andere bewoners. Dit staat in de splitsingsakte. Ook de kosten die je als eigenaar betaalt voor de gemeenschappelijke ruimtes staan erin.
Wat staat er in het splitsingsreglement?
In het splitsingsreglement staan afspraken die de VvE en de bewoners met elkaar gemaakt hebben. Bijvoorbeeld hoe vaak er vergaderd wordt, hoeveel stemmen nodig zijn voor een besluit, de regels voor het gebruik en onderhoud van privégedeelten in het complex.
Wat staat er in het huishoudelijk reglement?
In het huishoudelijk reglement staan algemene gedragsregels; praktische zaken die voor alle bewoners van het complex gelden. Denk hierbij aan afspraken over geluidsoverlast, huisdieren en vervuiling.
Veelgestelde vragen
Wat is de Vereniging van Eigenaren (VvE) en wat zijn hun taken en verantwoordelijkheden?
De Vereniging van Eigenaren (VvE) is een organisatie die verantwoordelijk is voor het beheer, onderhoud en het nemen van beslissingen met betrekking tot een gebouw of complex met meerdere eigenaren. De VvE wordt opgericht wanneer er sprake is van een gemeenschappelijk eigendom, zoals bij appartementen. Alle appartementseigenaren zijn automatisch lid van de VvE. De taken en verantwoordelijkheden van de VvE kunnen verschillen. De precieze taken en verantwoordelijkheden van de VvE zijn vastgelegd in de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement. Over het algemeen houdt de VvE zich bezig met het beheer van gemeenschappelijke ruimtes, over financieel beheer van gemeenschappelijke kosten en besluitvorming over zaken die alle appartementseigenaren aangaan.
Hoe kan ik contact opnemen met de Vereniging van Eigenaren als ik vragen of klachten heb?
Iedere VvE heeft een bestuur. Voor klachten en vragen kun je het beste contact opnemen met het bestuur van de VvE.
Wat zijn de kosten en verplichtingen van het lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaren?
Als appartementseigenaar ben je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Als lid betaal je servicekosten aan de VvE. Hiervan betaalt de VvE onderhoudskosten, schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimtes en verzekeringen van het gebouw. De VvE bepaalt hoe hoog de servicekosten zijn, deze kosten verschillen dus per VvE. De hoogte van de gezamenlijke kosten en schulden voor leden van de VvE staan in het splitsingsreglement.
Overige verplichtingen die je hebt als lid van de VvE en appartementseigenaar vind je ook in het splitsingsreglement. Elke VvE heeft een splitsingsreglement. Sommige VvE’s hebben naast het splitsingsreglement een huishoudelijk reglement. Hierin wordt vaak een praktische invulling gegeven aan het splitsingsreglement.
Welke stappen moet ik nemen als ik zelf wil bijdragen aan de besluitvorming en activiteiten van de Vereniging van Eigenaren?
Wanneer je een appartement koopt ben je automatisch lid van de vereniging van eigenaren (VvE). De beslissingen die de VvE worden gemaakt door de vereniging van eigenaren. Op de vergadering van eigenaren kunnen leden stemmen. De meerderheid van eigenaren beslist in principe wat er gebeurt. Bij het besluiten moet de VvE wel rekening houden met de belangen van alle eigenaren. Als een mede-eigenaar geschaad wordt in zijn belangen dan kan hij aan de kantonrechter vragen om het besluit te vernietigen.
Wat moet ik doen als ik het niet eens ben met beslissingen of acties van de Vereniging van Eigenaren?
Wanneer je het niet eens bent met een besluit van de VvE dan kun binnen een maand nadat je redelijkerwijs had kunnen weten dat het besluit genomen is een bezwaar aantekenen. Eerst moet je kijken of het besluit nietig of vernietigbaar is. Wanneer de VvE volgens de wet, de statuten of het splitsingsreglement niet bevoegd is om een besluit dan is het besluit nietig. Een besluit van de VvE is dan ongeldig. Dit kun je laten weten aan het bestuur of de VvE beheerder. Wanneer het besluit niet voldoet aan de wettelijke of statutaire vereisten voor de totstandkoming dan is een besluit vernietigbaar. Je kunt een bezwaar tegen een vernietigbaar besluit voordragen aan de kantonrechter.
